Вместе с риелтором Мариной Соловьёвой команда KudaGo решила разобраться в мифах об этой профессии и понять, чем она полезна. Эксперт рассказала, зачем обращаться к агенту, объяснила, почему не стоит бояться рассрочки и дала рекомендации, как реагировать на ситуацию на рынке недвижимости и можно ли избежать больших переплат по ипотеке.
Марина Соловьёва
Фото: Из личного архива
Как вы стали риелтором?
Содержание статьи:
Большую часть своей трудовой деятельности я проработала бухгалтером. И эта работа меня так достала… Это сейчас всё в компьютере, а тогда было на бумаге. Мне даже по ночам снились цифры, которым не было конца.
Около 15 лет назад я поняла, что работу пора менять. По совету знакомой, которая уже была риелтором, решила попробовать себя в новой сфере. Нашла агентство по объявлению и пришла на собеседование. Так как опыт работы с людьми у меня уже был, я прошла его очень легко. Через день мне позвонили и пригласили на обучение.
Обучение длилось всего три дня. Рассказали про документооборот, город, его районы и их специфику. Уже на четвёртый день я пришла на работу в агентство в качестве стажёра. Через день у меня случилась первая сделка. И дело пошло!
Как вы развивались в профессии?
Длительное время я работала в аренде, а потом решила, что нужно развиваться дальше, и пошла учиться продажам в институт недвижимости. Обучение длилось три месяца.
В основном это была теория: юридические аспекты, документы. Конкретной схемы, которую я так ждала, мне никто так и не дал. Теория так и остаётся теорией, если нет практики.
И вот одна из моих клиенток решила улучшить свои жилищные условия. Она обратилась ко мне с вопросом, смогу ли я ей помочь. На что я ответила: легко! Хотя сама не знала, с какой стороны подойти к этому процессу.
Клиентка хотела купить трёхкомнатную квартиру в Адмиралтейском районе, недалеко от Мариинского театра. В основном — это старый фонд и коммуналки. Мы пересмотрели все квартиры в этой локации в определённой ценовой категории. Как ужасно они все выглядели! По времени мы были сильно ограничены, поэтому не прекращали поиски. И вдруг появляется она — четырёхкомнатная квартира в прекрасном состоянии на четвёртом этаже с приятным бонусом в виде персонального выхода на чердак и на крышу. Моя клиентка сразу влюбилась в эту квартиру и решила её купить.
Это была моя первая и довольно сложная сделка. В ней было всё: и покупка альтернативного жилья*, и цепочка из четырёх объектов**, и использование ипотеки, и материнский капитал.
Фото: Из личного архиваМарина с коллегами на мероприятии ежегодной конференции для специалистов рынка недвижимости WEB REALTOR
Когда я закрыла сделку, то чувствовала себя супер-специалистом. Я до сих пор благодарна своему наставнику Татьяне Александровне, которая была со мной на протяжении всей сделки. Сейчас у неё есть своё агентство.
Буквально через неделю ещё одни мои клиенты обратились с просьбой помочь купить им трёхкомнатную квартиру в Петроградском районе. Их дочь поступила в академию балета Бориса Эйфмана, так что жильё должно было находиться в пешей доступности от учебного заведения. Сами они живут в загородном доме и добираться оттуда на занятия было очень неудобно. Опять та же история: Петроградка, а значит — старые страшные коммуналки. Смотрели и дорогие, но с таким «невероятным ремонтом», который моим клиентом не подходил. В итоге нашли квартиру, у которой окна кухни были напротив окон зала академии, где занимаются девочки.
Когда люди конкретно знают, чего хотят, всё обязательно находится! Я для себя выделила это как обязательное правило: всегда выяснять всё до мельчайших деталей.
Словарь риелтора
*Альтернативное жильё — когда люди продают свою квартиру и одновременно покупают другую.
**Цепочка — когда в сделке участвует несколько квартир. Если клиенты продают свою квартиру и хотят при этом купить другую, то это цепочка из двух объектов. А если продавец той квартиры, которую выбрали мои клиенты, тоже хочет купить себе новую, у цепочки появляется ещё одно звено.
Это довольно трудоёмкий процесс, ведь именно агентам нужно нарисовать схемы сделки и передачи квартир, договориться о том, где и как проводить сделку, согласовать порядок расчётов, подать документы на регистрацию… Очень много работы!
Как вы продолжаете обучаться?
Я прошла обучение по новостройкам и уже в процессе обучения смогла переориентировать клиентку с покупки вторички на квартиру в новостройке. Помогла ей приобрести двухкомнатную квартиру. Дом уже сдали, клиентка отпраздновала новоселье. Работать с новостройками я всегда боялась, а это, оказывается, так интересно.
Сейчас я изучаю рынок инвестиционной недвижимости. Постоянно повышаю уровень своих знаний, посещая очные мероприятия и вебинары. Каждый вторник у нас в агентстве проходит обучение с разными специалистами: юристами, сотрудниками банков, представителями застройщиков. Наше агентство состоит в гильдии риелторов, поэтому мы регулярно проходим аттестацию и сдаём экзамены.
Профессия подразумевает постоянную учёбу и желание учиться. Я рада, что всегда могу узнавать что-то новое.
Фото: Из личного архиваНа обучении в офисе
ТОП-5 причин обратиться к риелтору
- Риелторы обладают профессиональными знаниями рынка недвижимости о законах и процессах проведения сделки. Это помогает покупателям и продавцам принимать правильные обдуманные решения.Экономия времени, которого у нас у всех не хватает, а также экономия энергии: ведь риелтор берёт на себя все организационные моменты и весь процесс сделки, освобождая клиента от лишних хлопот и стресса.Экономия денег: агент продаст квартиру по максимальной цене, потому что он понимает реальное состояние рынка недвижимости. При покупке проведёт аргументированный торг с продавцом, используя свои знания и опыт. При оформлении ипотеки объяснит, какие сопутствующие расходы вас ждут, какие из них обязательные, а каких можно и избежать. Каждый этап сделки будет под строгим контролем специалиста, все документы будут тщательно проверены, все подводные камни найдены, а все процессы сделки будут зафиксированы между двумя агентами. Собственник и покупатель будут просто присутствовать на сделке в подходящее для них время. Психологическая поддержка от специалиста. Продажа квартиры, документация, денежные процессы — это всегда очень нервно. Агент минимизирует как материальные, так и моральные издержки клиента.
Как проходит ваш рабочий день?
Каждый день начинается одинаково, с зарядки и чашечки кофе. Так как график у меня свободный и в офис ездить мне не нужно, я планирую свой день сама. Если на сегодня запланирована сделка, то это будет один рабочий день, если сделки нет, то он пройдёт совершенно по-другому. Мой день проходит в переговорах, сделках, показах, сообщениях, звонках… Всё как всегда у агента!
Главный миф о риелторах заключается в том, что они ничего не делают, а денег берут много. Почему это не так?
Профессия риелтора сложна и специфична. В течение дня нужно ответить на большое количество звонков и сообщений. Работа также подразумевает ответственное отношение к документам и умение в них разбираться. Подбор объекта под подкупку требует большого количества сил: его нужно тщательно проверить, договориться о просмотре, выявить все минусы и плюсы. Риелторы работают с рекламой, съёмками, выезжают на строящиеся объекты, постоянно обучаются, разбираются в налогах и законодательстве. Риелтор может обеспечить для вас максимально комфортную и безопасную покупку жилья. Переговоры тоже затрачивают немало сил и энергии.
Это всего лишь малая часть работы. Все, как правило, видят только конечный результат, когда агент получает деньги. А подводную часть айсберга не видит никто.
Фото: Из личного архиваМарина со своей коллегой и цитата о работе риелтора
Какие ещё есть мифы о профессии риелтора?
- Риелтор гребёт деньги лопатой.
На самом деле: каждый получает столько, сколько работает. Продажи — это не про быстрые деньги, как многим кажется: объект может продаваться как месяц, так и несколько лет… В течение всего этого времени агент тратит свои силы, деньги на проезд и связь. Те, кто приходят в агентство за лёгкими деньгами часто довольно быстро разочаровываются и уходят. В сфере продаж зарабатывают только те, кто умеет находить общий язык с людьми, работает над собой и прокачивает свои навыки. Это подразумевает постоянный процесс обучения.
- Снять или купить квартиру без риелтора дешевле.
На самом деле: есть много ситуаций, когда вы можете остаться и без квартиры, и без денег. Скупой платит дважды. Риелтор всегда проверяет сведения об объекте, предупреждая опасные ситуации для клиента.
Какие основные обязанности у риелтора?
- Искать клиентов либо объект под них;вести переговоры и консультации;сопровождать сделки;собирать документы, заключать договоры;разрабатывать и предлагать клиенту безопасную схему расчёта;мониторить спрос и находить лучшие предложения.
Фото: Из личного архиваПознавательная экскурсия на Гатчинский ССК. 50 лет работы комбината по производству панелей.
Что такое схема расчётов?
Раньше все расчёты проводились в основном через депозитарий. Сейчас многие от этого отходят и пользуются различными безналичными схемами расчётов. Риелтор обязан знать тонкости каждой возможной схемы.
Деньги зачисляются на счёт продавца только после исполнения им определенных обязательств, в том числе полной передачи квартиры покупателю. Очень немногие покупатели и продавцы о них знают. Например, в маленьких городах своя схема расчётов, в Санкт-Петербурге совсем другая.
У меня были покупатели из Мурманска, которые в родном городе продали квартиру, чтобы купить здесь комнату. Когда я им нарисовала схему расчетов, они спросили: «А зачем такие сложности, подписали договор, отдали деньги и всё?». Я объяснила, что Санкт-Петербург — большой город со своей спецификой. Схема, предлагаемая риелтором, разработана для безопасности клиента и проверена годами. Лучше перестраховаться!
Что риелтор должен знать о квартире, которую презентует?
Всё! И плюсы, и минусы.
Минусы, конечно, скрывать не нужно, но можно их нивелировать. Риелтор должен знать историю квартиры. Как она покупалась, кто в ней родился, женился и умер. Где проходят коммуникации, когда их в последний раз меняли, есть ли счётчики и когда их устанавливали, какой размер коммунальных услуг в зимний и летний период.
Желательно рассказать про район и про инфраструктуру. В идеале встретить покупателя у подъезда, показать ему состояние парадной. Театр начинается с вешалки, а дом — с парадной и лифта. Я всегда рекомендую на обратном пути спуститься вниз по лестнице. Это важный показатель домовой культуры и работы управляющей компании.
Многие люди не обращают внимания на такие вещи. Заходят, смотрят на планировку и всё. Риелтор может рассказать и показать вам всё, что потребуется для по-настоящему взвешенного и обдуманного решения.
Марина на ярмарке недвижимости: новые знакомства и новые знания
Что риелтор должен знать о рынке недвижимости?
- Текущее состояние рынка, включающее в себя знания о ценах на недвижимость, предложении и спросе;общие тенденции роста или спада;изменения в законодательстве о недвижимости;юридические требования к оформлению сделок и документов;правила налогообложения, процедуры налоговых вычетов.
Что сейчас происходит с рынком?
Падение покупательского спроса, вызванное высокими ставками по ипотеке. Несмотря на это, снижения цен на вторичном рынке недвижимости не происходит. Так как ипотека стала многим не доступна, большим спросом стала пользоваться аренда жилья. Это привело к повышению арендных ставок на квартиры, причём на 30% минимум. Новостройки также дорожают: это связано с тем, что дома застройщики строят «в кредит», так как не имеют доступа к деньгам покупателей до момента сдачи дома.
Переживать не стоит. Как показывает практика, сегодня они поднимают цену, а завтра могут объявить выгодную акцию, о которой вам с удовольствием расскажет ваш агент.
Фото: Из личного архиваПоездка в Калининград, с коллегами на экскурсии от застройщика по ЖК
Как избежать страшных переплат по ипотеке?
Не брать её вообще!
Экономически просчитано, что если брать ипотеку, то выплатить её надо лет за 5-7. Это самый комфортный срок по расчётам и минимальный в плане переплат. Психологически комфортнее всего выплатить за 6-8 лет.
Если срок больше, то люди устают от этого груза или вообще забывают про платежи. Если срок меньше, то нужно будет ощутимо ужаться и затянуть ремни. А многие так жить ну совсем не привыкли.
Первые годы большая часть денег идёт на оплату процентов: «тело» кредита закрывается мизерным суммами. Лучше гасить кредит в счёт основного долга. Чем быстрее расплатишься, тем лучше.
Рассрочка от застройщика — хорошая идея?
Рассрочка становится все более популярным инструментом приобретения недвижимости, к которому обращается всё больше людей. На фоне высоких ставок по ипотеке многие отказываются покупать недвижимость. Застройщики же предлагают вполне рабочую и крайне выгодную альтернативу.
- Нет больших процентов, которые ведут к огромным переплатам и удорожанию стоимости. Вы покупаете жильё практически по 100% стоимости объекта.Нет расходов на страховки.В любой момент можно перейти на ипотеку. Вы также можете взять рассрочку на длительный срок.
Рассрочка от застройщика — это очень хороший вариант для покупки недвижимости в таких условиях рынка. Риелтор всегда поможет вам найти наиболее выгодное предложение и подскажет надёжного застройщика, которому можно доверять.
Фото: Из личного архиваНа стройке в Янино
Что делать, если стройка заморозится?
Раньше такие истории случались довольно часто: наверняка вы слышали истории про обманутых дольщиков и недостроенные квартиры. Сейчас федеральный закон № 214 защищает покупателей, а это значит, что застройщик не получает деньги от продажи недвижимости сразу: они аккумулируются на эскроу-счёте, доступ к которому у него появится только после сдачи дома.
Сейчас все застройщики так спешат получить доступ к этим счетам, что сдают дома в срок или даже досрочно. А если что и случится, то клиент всегда сможет забрать свои деньги.
А цена на квартиру не повысится в процессе стройки?
Нет, потому что она фиксируется в договоре и остаётся неизменной.
Фото: Из личного архиваСтроящийся апарт-отель в Зеленоградске
Стоит ли вложиться в апартаменты?
В связи с развитием внутреннего туризма возникла потребность в отелях нового образца. Раньше нам было достаточно комнаты с удобствами, но сейчас требования значительно повысились. Многие путешествуют семьями, что требует определённого бюджета. Три раза поесть в кафе или ресторане могут позволить себе не все. В апарт-отеле номер гораздо больше по площади, поэтому места хватит всем членам семьи. В нём есть кухня, так что вы можете купить продукты и готовить, как у себя дома.
В Санкт-Петербурге таких отелей сейчас строится очень много. Как правило, все они расположены в топовых локациях, ведь туристы приезжают к нам, чтобы полюбоваться достопримечательностями и хотят жить в историческом центре или рядом с метро.
Недавно я ездила смотреть строящийся апарт-отель на Октябрьской набережной: он будет небольшим, всего 198 номеров. А на последнем 14-м этаже у него будет бассейн. Из окон — вид на воду и Володарский мост.
Купить апарт (юнит) под сдачу в аренду крайне удобно, ведь ты по сути приобретаешь квартиру в готовом виде: с качественной отделкой, мебелью и техникой.
Есть уже действующие апарт-отели, где, купив номер и передав его в управление УК, вы уже через 1,5 месяца начнёте получать гарантированный доход. В зависимости от площади юнита он может варьироваться от 40 000 до 85 000 в месяц. Можно купить в рассрочку и сразу начинать получать доход.
Выгоднее всего покупать апартаменты на этапе стройки, ведь после её окончания цена на юнит возрастает минимум на 50%.
Фото: Из личного архиваВручение аттестата от директора агентства Владимира Лебедева
За что вы любите свою работу?
Я люблю работать с людьми. Я очень люблю всех своих клиентов, а они отвечают мне взаимностью. В нашей сфере без обожания к людям невозможно. Как ты в таком случае будешь с ними работать?
Люблю за то, что у меня свободный график. Раньше я работала бухгалтером и сидела в офисе от звонка до звонка. А сейчас у меня один день не похож на другой. Просыпаясь утром, ты не знаешь, где окажешься вечером. Работа непредсказуемая!
Люблю за возможность быть значимой и полезной. Я по-настоящему счастлива, когда понимаю, что помогла, и клиенты нашли именно ту квартиру, о которой мечтали. Все мы не альтруисты, работаем за деньги. Но по-настоящему истинное удовольствие я получаю, когда мои клиенты довольны.
Люблю за «движуху». Агенты всегда то на показах, то на просмотрах. Мы часто ездим в брокер-туры по новостройкам Санкт-Петербурга и области. Осенью по приглашению застройщика мы с коллегой летали в Калининград. На брокер-туре нас ознакомили с ЖК в центре Калининграда и строящимися апарт-отелями на побережье Балтийского моря в Светлогорске и Зеленоградске. Я теперь могу помочь вам выбрать и купить недвижимость на море. Для этого совем необязательно туда лететь, всё можно сделать дистанционно.
Фото: Из личного архиваЭкскурсия по строящемуся ЖК в Калининграде
За что не любите?
Мне не любить её не за что. Я её просто обожаю. Если бы я её не любила, я бы столько лет в ней не работала!
Как выучиться на риелтора?
Риелтором можно только стать. Все навыки приобретаются в процессе работы и постоянном обучении.
Что вы пожелаете начинающим специалистам?
Если вы твёрдо решили пойти работать риелтором и хотите зарабатывать деньги, то будьте готовы работать много и серьёзно.
Необычные концерты в Соборе Петра и Павла. 12+
Воспользуйтесь промокодом КУДАГО и получите скидку 20% на билеты. Реклама. ИП Романенко Олег Иванович. ИНН 771471613250.
Смотреть расписание
Источник: kudago.com